关于我们

  龙华区房价【星河星悦云邸】单价4.3万/㎡起，带精装交付，在售建面94-123㎡3-4室，总价410万买三房，首付20万起。星河星悦云邸作为纯住宅项目，交通便利。距离6号线分即可到达。项目周边交通网络发达，布龙路、福龙路等主干道环绕，自驾出行可快速到达南山、福田等中心区。

  星河·星悦云邸开发商售楼处看房咨询【官方认证】☎☎：（中介勿扰）温馨提示：看房请务必电话提前预约，避免临时无人接待，感谢您的配合！开发商承诺：一对一专属开发商销售服务，尊享开发商内部优惠服务！

  CBD建设贡献者之一，AAA信用评级，连续十一年荣获“中国房地产百强企业”称号，十次荣膺“中国蓝筹地产”殊荣，实力民企，信心保障。

  城市的每一次革新，彼此都与有荣焉，从福田中心→龙华中心→龙坂中心→龙岗中心→光明中心→龙华新中心，星河不断落子深圳，推动区域繁荣，成为新型城市运营商。

  龙华中心区拟投入约3700亿，打造千亿级大湾区中轴核心，位居三大都市核心区，与南山-前海中心、福田-罗湖中心并列。伴随发展规划一路向北，北站、红山已先后兑现城市发展价值，大浪即将紧随其后顺势启航，成为下一个价值爆发点。

  路网：“五横六纵”干线路网布局，便捷通达全城（本项目近临福龙快速路、龙大高速、沈海高速。五横：南坪快速、留仙大道、布龙路、人民路、和平路；六纵：福龙路、龙华大道、新区大道、梅龙路、民治大道、梅观高速） ；

  侨城东路北延线（建设中）：开通后，将完善深圳中轴西翼快速新通道，大浪将形成畅行深圳湾超级总部、车公庙、安托山、西丽湖国际科教城的区域优势，加强龙华与市中心区交通联系，缓解龙华往市中心区交通压力，预计未来龙华往市中心区方向道路交互与通行出行时间将大幅节约。

  深圳第三座星河COCO City（规划中）强势进驻，领衔龙华中轴超200万㎡繁华商圈

  星河COCO City（规划中）强势进驻，家门口的明星购物体验，再加占地超19万㎡大浪商业中心，集合都会生活场景，内外兼修，即享一站式吃喝玩乐购。

  近邻龙华星河iCO、壹方天地、红山6979、华南首家COSTCO（预计2023年第四季度开业）、未来龙华海岸城（规划中）、华润万象系商业（约13.4万㎡规划中）等陆续登场，坐拥多个商圈，未来城市“超级商圈”由此迭变，启幕万象丰盈。

  项目周边有龙华区第三实验学校(华悦校区)、龙华区第二外国语学校等教育资源。不过，根据规划，谭罗村城市更新单元将配建有幼儿园和9年一贯制学校，为居民提供更丰富的教育选择。

  综合型医院“大浪综合医院”正规划建设中，预计2023年投入到正常的使用中。其他的还有龙华区妇幼保健院、深圳厚德医院、深圳市人民医院龙华分院等都在开车20分钟内可达

  约1公里范围近享龙华“双子星”——大浪文化艺术中心、大浪体育中心（建设中）；

  约10公里范围连接深圳第二图书馆（建设中） 深圳美术馆新馆（建设中） 演艺馆 展览馆（龙华市政四馆） 深圳文化馆新馆（建设中），简上体育综合体、深圳书城（龙华城）、龙华文体中心。

  毗邻约28k㎡阳台山森林公园，项目出发步行约一公里即可拥抱旖旎自然，阳台山森林公园——深圳大型森林公园之一，深圳八景“羊台叠翠”所在，也是“深圳龙脉”之一。全山景视野匹配片区常年22℃的舒适气温，为繁忙都市节奏下的脚步，预留一段难得的富氧自然绿境。

  35载星河实力，精研产品，以前瞻视角规划雕琢作品点滴，项目升级打造【悦居】质感体系，全维度生活动线细心考量，定义专属空间标准。

  作为一个总建面约53万平的综合体，星河·星悦云邸涵盖商业、写字楼、住宅等多重业态。其中商业约3.5万方，还是星河COCO City（规划中）旗舰规格，很值得期待。

  同时，星河·星悦云邸一期和二期地块，一路之隔分别是龙华区教育局下属公立九年一贯制学校龙华第三实验学校、政府建设的绿地公园。

  下楼即享能满足工作、教育、运动、娱乐、休闲等多重需求的全维资源，可谓自成一城。

  为全明设计、户型方正的三房两卫设计，明厨两厅，通风采光效果好，动静科学分区，居住体验更为舒展。

  入户玄关设计为宽敞的阔绰尺度，可设置鞋柜、外套悬挂、随手物件、大件旅行收纳、清扫工具收纳、穿鞋凳等六大类功能分区，从入门便开启阔绰舒展的高能舒居。

  值得关注的是，户内采用了行业创新的S墙设计，特别预留空间，不仅能轻松容纳双开门冰箱，也能用作家庭收纳使用，功能性极强。

  采用客餐厅一体化设计，空间更显阔绰、流通。厨房则预留“高效黄金三角位”，可设计为U型或L型，大幅度的提升使用频率和效率。

  客厅设计为舒朗客厅，连接IMAX全视野阳台，不仅采光效果好，景观视野也非常好，园林与阳台山风光一览无余。

  主卧为尊崇套房设计，配备超大采光面及独立卫浴。每个卧室均配备飘窗，预留一方自在休闲空间。

  则为户型方正、动静科学分区的四房两卫设计，更能满足多人口家庭的全周期居住需求。

  该户型在功能性更强的基础上，还配备巨幅阳台，户型通透多向采光通风，窗外美景映入屋内各个角落。

  打造为空间进阶版的四房两卫设计，空间升级的同时，每个房间的尺度都更显阔绰，居住体验更加尊崇舒展，为生活带来更多想象空间。

  ①2024年以来需求侧的放松大多分布在在核心城市，未来这些城市仍可能有新政策出台空间；②制约核心城市人口集聚的因素都在发生明显的变化，压制核心城市资产价格的限制正在快速松绑。

  中信证券研报指出，2025年起，多因素可能共同释放中国核心都市圈市场潜力。核心城市的地产政策放松空间很大。2024年以来需求侧的放松大多分布在在核心城市，未来这些城市仍可能有新政策出台空间。更重要的是，高线城市的一般公共预算收入波动性更小，政府性基金收入靠供地结构调节的稳定性更高，故而财政开支方面更为从容。此前制约人口集聚的重要的条件发生明显的变化，尤其是在教育层面，由于一线城市的新出生人口开始下降，中信证券预计2025年之后新市民子女在一线城市入学的难度将显著下降（因为学位供给增加，而本地需求减少）。

  总体来看，中信证券觉得制约核心城市人口集聚的因素都在发生明显的变化，压制核心城市资产价格的限制正在快速松绑。当前一线城市房价有率先止跌迹象，这可能是高线城市进入正循环的起点。这种区域分化，尤其是核心城市具备长期发展的潜在能力，意味着房地产产业链的发展是可持续的，是长期的。

  我国的确存在人口增长放缓、人口老龄化、房价过高、开发规模偏大等一系列挑战。这些挑战确实和日本上个世纪90年代所面临的挑战有一些相似之处。但是，我国市场广阔，结构性机会众多，而高线城市未释放的潜力可能是推动产业链走稳的关键需求根基。

  ▍日本周期回顾：区域差异在周期见顶前快速扩大，核心城市在各层面潜力透支。

  在房地产价格下行之前，日本核心都市圈房价上涨远远快于全国水平。根据日本不动产经济研究所，从1985年至1990年房价高点，首都圈、近畿圈和日本别的地方公寓套均价格分别上涨128%、151%和70%。核心都市圈消费旺盛，物价升腾，生活成本一直上升，根据日本统计局，1981-1992年，东京都区部CPI累计涨幅26.0%，日本全国CPI累计涨幅22.7%，在此期间京东都区部CPI各年涨幅均高于日本全国水平。

  2016年之后，我国的房价发生了区域结构的逆转。此前房价上涨较快的一线城市，由于越来越严格的政策，房价上着的幅度放缓。低线城市则在因城施策的框架之下，房价反而上升更多。根据国家统计局，从2016年12月到2024年10月，一线%。在房价上涨的后半段，低线城市的房价上涨反而后来居上，这在世界其他几个国家和地区是比较罕见的，也是政策形成较大区域“高低差”的客观结果。

  ▍中国周期表现：低线城市的基础设施阶段性加速改善，消费潜能阶段性快速释放，不一样的区域非流动人口年平均增长率差异在2016年之后迅速收窄，即低线城市基本面对居民吸引力也处于阶段性高位。

  低线年之后的房地产市场繁荣，不能只用政策宽松解释。2016年至今，低线城市凭借必要的平台举债，基础设施建设进入了快车道，城市面貌迅速改善。凭借新消费品牌下沉，收入受周期影响较为滞后的居民人群，以及缩水较少的不动产资产，低线城市消费活动也较为旺盛。虽然个人就业选择空间较少，但教育等方面的资源供给比较大，居民生活上的压力比较小。从结果上来看，2016年之前高线城市的常住人口人均增速还显著领先三线年之后这个速度就明显放缓了。

  ▍我们的核心观点：2025年起，多因素可能共同释放中国核心都市圈市场潜力。

  核心城市的地产政策放松空间很大。2024年以来需求侧的放松大多分布在在核心城市，未来这些城市仍有新政策出台空间。更重要的是，高线城市的一般公共预算收入波动性更小，政府性基金收入靠供地结构调节的稳定性更高，故而财政开支方面更为从容。此前制约人口集聚的重要的条件发生明显的变化，尤其是在教育层面，由于一线城市的新出生人口开始下降，我们预计2025年之后新市民子女在一线城市入学的难度将显著下降（因为学位供给增加，而本地需求减少）。整体看来，我们大家都认为制约核心城市人口集聚的因素都在发生明显的变化，压制核心城市资产价格的限制正在快速松绑。当前一线城市房价有率先止跌迹象，这可能是高线城市进入正循环的起点。

  政策出台不够及时，房价不能止跌，继续下行的风险；占开发企业比例仍大的低线城市土地储备和在建工程难以去化的风险；不同城市之间情况差别较大，单纯以城市能级划分，既可能掩盖个别所谓低线区域产业高质量发展亮点，也可能低估了一些所谓高线城市下属区域供给过剩问题的严重性。

  我们认为，如果不承认市场是显著分化的，那么严控增量就从另一方面代表着开发活动没有长期存在的基础。房地产是不可移动的，核心都市圈具备广阔发展前途，就从另一方面代表着产业具备广阔成长基础。我们看好具备可持续发展能力，聚焦核心城市的房地产企业；我们看好受益于核心城市居民消费复苏和产业高质量发展机会的商管，商业地产和园区公司；看好核心区域布局占比高的物业服务企业；看好聚焦核心城市的经纪服务商。